商业业态分类标准(商业地产分哪些类)

商业地产分哪些类?

不能笼统的说分哪几类，不同的分类标准造成不同的地产类别。如按商业业态分类，主要有购物中心、百货商场、大型超市、各种商业街、主题商场、市场、折扣店、工厂直销店等类型。按建筑形态分，有街铺、街区以及商场物业。按产品类型划分，主要有出售物业和持有物业。

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先回答第一个《零售业态分类》商务部关于贯彻实施《零售业态分类》国家标准的通知 商建发[2004]390号 各省、自治区、直辖市及计划单列市商务主管部门： 零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。为发挥新型零售业态对商品流通的促进作用，指导各地做好商业网点规划工作，我部根据近年来我国零售业发展的趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对原国家标准《零售业态分类》(GB/T18106－2000)进行了修订。国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会已联合颁布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004）（国标委标批函[2004]102号），新标准将于2004年10月1日起开始实施。为更好地贯彻新标准，现将有关问题通知如下： 一、做好对新的零售业态分类标准的宣传工作 零售业态分类标准是科学地规范和引导零售业发展的前提，是形成结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的商品市场格局的重要技术基础。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态，并规定了相应的条件。这种分类方式符合国内外零售业发展的趋势。各地商务主管部门要切实做好对新标准的宣传工作，通过专题培训、新闻宣传等方式，使政府部门、企业及消费者广泛了解新标准的业态、分类条件以及各业态的功能，为贯彻实施标准奠定基础。 二、要把新标准作为商业网点规划工作的重要依据 零售业态是构成城市商业网点的基础。新标准对零售业态的条件和功能作了明确界定，各地应以此为依据，规划城市商业网点的布局和结构，使网点建设与经济社会发展、居民消费的变化趋势相一致，使各类业态互为补充，协调发展。已经完成商业网点规划的城市，应根据新的业态标准对规划加以修订和完善。在规划中，要注意发展新型业态与提升、改造传统商业相结合，主力业态与特色经济相协调。围绕业态结构调整的重点，鼓励发展贴近居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。重视发展仓储式商场、专业店、专卖店等新型业态。 三、用新标准引导和规范商业投资方向 各地商务主管部门要在科学分析和充分论证的基础上，用新标准指导商业领域的投资和经营。通过新标准的贯彻，使企业深入了解各类零售业态的开设条件及其内涵，充分认识各类业态的经营规律，促进企业理性投资，减少盲目重复投资，避免资源浪费；根据不同业态的特点，实行差别化经营，防止无序竞争。有条件的地方可通过动态跟踪零售业态发展状况，分析预测各种零售业态的发展趋势，制定鼓励和限制的业态发展目录，引导商业企业投资，从宏观上调控商业网点布局及业态结构的平衡，促进多业态共同繁荣。 附表：零售业态分类和基本特点 下载地址： http://scjss.mofcom.gov.cn/table/2004_390.pdf商务部网站 2004年8月10日

在全球商业领域,有多少个业态？每个业态有什么共同点和不同点？属性是什么？

所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。商业地产业态组合研究

商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

根据我们的操盘经验，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：

1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；

3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；

4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；

5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；

6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。

根据作者总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。

根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：

一、在首层面积为4000㎡~5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡~2万㎡时，业态组合方式有：

组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。

其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。

组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。

请问零售业态分类国家标准是怎么划分的？

中华人民共和国标准--零售业态分类

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发布时间：2003-11-6 来源:

1 范围 本标准规定了零售业、零售业态的定义和零售业态分类的原则以及各种业态的结构特点。 本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和门店2 定义 本标准采用下列定义。 2．1 零售业 retailbusiness 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。2．2 零售业态 retailingtyPe of operation 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。2．3 百货店 department store(Dept．) 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。 2．4 超级市场 suPer market(S．M) 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 2．5 大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。 2．6 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 2．7 专业店 s9eciatity store(S．S) 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。 2．8 专卖店 exclusive shop ． 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 2．9 购物中心 shopping center(S．C) 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 2．10 仓储商店 disc01Int store 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。 2．11 家居中心 home center(H．C) 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。 3 业态分类3．1 零售业态分类原则 中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。中华人民共和国标准--零售业态分类

3．2 零售业态结构特点 3．2．1 百货店业态结构特点3.2.1.1采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。3.2.1.2商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。3.2.1.3采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。3.2.1.4选址在城市繁华区、交通要道。3.2.1.5商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。3.2.1.6商店规模大，在5000平方米以上3.2.1.7商店设施豪华，店堂典雅、明快。3.2.1.8目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。3.2.1.9其他。 3.2.2超级市场业态结构特点3.2.2.1采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。3.2.2.2商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。3.2.2.3营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。3.2.2.4选址在居民区、交通要道、商业区。3.2.2.5商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。3.2.2.6商店爷爷面积在500平方米以上3.2.2.7目标顾客以居民为主。3.2.2.8其他 3.2.3大型综合超市业态结构特点3.2.3.1采取自选销售方式和连锁经营方式3.2.3.2商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。3.2.3.3设有与商店营业面积相适应的停车场。3.2.3.4目标顾客为购物频率高的居民。3.2.3.5商圈范围较大。3.2.3.6商店营业面积一般在2500平方米以上。3.2.3.7选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。3．2．4 便利店业态结构特点3．2．4．1 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。3．2．4．2 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。3．2．4．3 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。3．2．4．4 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。3．2．4．5 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。3．2．4．6 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。3．2．4．7 店堂明快、清洁、货架丰满。3．2．4．8 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。3．2．4．9 经营实行信息系统化，开展单品管理。3．2．4．10 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。